-春节回家买房的人少吗新房的交易面积大幅下降2022年房地产市场未能开门

第747期 | 2022/02/12

2022年房地产市场迎来了比2021年更复杂的开始。

一年前,深圳“万人抢房”、“上海杭州”、“一口气拿着现金买不起房子”的热度依然存在,但2021年1月,由于错过大门,在冷清中迎来了没有返乡住宅的春节。

2021年末持续低温态势,重点城市市场活跃度持续下降,购房者的预期悲观,部分房企2021年的“爆炸”叠加,购房行为继续更加保守、缓慢推进的销售,给急于赎回的房企带来了又一个压力。在资金压力面前,住宅投资力度同比大幅下降,土地持有规模同比大幅萎缩。

1月20日,全国住房和城乡建设工作会议继续强调,要加强调控政策的协调性和准确性,坚持实施房地产长效机制,个别头房企业项目的连锁也要坚决处理风险,不断整顿房地产市长/市场秩序。

总的来说,1月份各地政策暖风频繁,全国银行间同业拆借中心宣布,5年以上LPR为4.6%,比上一期间下调了5个基点。引入住房公积金新政,部分城市房地产市场新政的重点是住房购买补贴及人才购买或开放户籍限制等。

新房的交易面积同比减少了30%

最近信贷等政策总体上有所缓解,但向购房领域传导需要时间。

1月份新建住宅方面,重点城市的整体秋盘量有所下降,除上海新房市长/市场交易规模回升外,大部分城市市场都比较冷清。

据中智研究院透露,1月50时商品房交易面积为2426万平方米左右,同比减少34.1%,降幅扩大。

随着很多传染病的反复发生,各地提倡当地春节,但返乡人数比过去两年大幅增加。尽管如此,2022年春节房地产市场“没有打烊”,未能激活中小城市的返乡住房热情,大城市在“当地春节”下购房者住房也不活跃,交易规模持续下降。

实际上,从1月底到虎年春节期间,全国重点监视城市交易面积均比去年春节期间减少。只有上海等个别城市例外。中智研究院数据显示,2022年春节期间,上海新房为10.3万平方米,同比上涨646%。

据贝研究院称,2022年1月成交量绝对值接近2018、2019、2020年同期平均水平,新房市场开始进入建设地板阶段。从规制政策传达途径来看,过去的规制往往是先利率和公积金,然后向相对部门方向传导。目前出台了很多公积金控制政策,未来将向商业贷款方向传递,政策调整将从低能级城市向高能级城市转变。

:与010-350,000同时,多家机构预计,2022年整体商品房销售面积和销售额都将下降到10个百分点以下。

1月100星新房交易虽然量下降,但价格稳定。

中智研究院数据显示,1月份新建住宅价格环比上升的城市数为44个,上升的城市数比上月增加了5个。

中智研究院认为,各地的支持政策发力仍需时间,短期市长/市场调整态势将持续,部分前期调整为时尚早,需求支持力度强的城市随着信贷环境的改善和相关支持政策的陆续出台,市场将逐步见底,部分城市3月份的“小阳春”仍值得期待。但是,在大多数城市,市长/市场调整时间长或恢复能力弱,短期购房者的购房情绪难以明显改变。

Image二手房成交量减少了20%。

Image作为晴雨表的二手房市场,整体保持着冷淡的态势,但除杭州、北京二手房交易稳定达成外,大部分城市仍保持着低迷的运行。

Image部分城市二手房价格指数环比涨幅比较

资料来源:贝类研究所

贝研究院数据显示,1月50点二手房成交量减少了约23%的款待费。受疫情影响的城市是成交量下降的主要地区。例如西安因疫情封锁城市,1月份二手房成交量减少了80%以上。郑州、天津等1月份疫情局部复发,成交量减少了50%以上。北京1月下旬疫情反复,北京链家二手房成交量减少了12%。

从目前的成交量来看,市场仍处于历史低位,大部分三四线城市市长/市场京畿道仍在20以内的较冷区间。

据贝研究院称,该市场景气指数为40以上的市长/市场预期景气,价格上涨很强,20 ~ 40之间的预期相对平静,20以下是市长/市场的预期停滞。

Image50城市二手房景气指数趋势来源:贝壳研究所

但是二手房价格比跌幅窄,预计会有所回升。

据贝研究院称,1月50点二手房价格指数跌幅为0.3%,比上个月缩小了0.5个百分点。

Image50城市二手房月成交量趋势来源:贝壳研究院

房价下降,城市数量进一步减少,房价维修快的城市主要是一线和基本面好的二三线城市。

在北京、上海、佛山、苏州等城市,贝壳二手房价格指数在上个月环比下跌后,1月份稳定上涨。泉州、长沙、广州、南京、厦门、无锡、合肥等二手房价格指数停止下降,趋于稳定。

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100亿住宅企业的数量减少了一半

Image各阵营的增长率均下降,门槛逐渐下降,100亿住宅企业的数量比去年同期减少了近一半。

Image2021 -2022年1月TOP100住房增加情况

资料来源:中指研究所

据中智研究院数据显示,碧桂园、万凯、保利1月份销售额排名前三,销售额分别为504亿韩元、335亿韩元和279亿韩元。

1月份销售额达100亿韩元的住宅企业为15家,比去年同期减少了14家。超过50亿韩元的22家住宅企业比去年同期减少了31家。

百强住宅企业的销售额平均同比下降23.1%,为61.8亿元。另外,各阵营不同程度地下降,其中超过15个百亿个阵营销售额的平均增长率为-24%。50-100亿第二阵营22处,平均增长率-31.3%;20个30亿~ 50亿第三营地住房增长率平均值为-33.8%。

Image1月中国房地产企业销售业绩排名前十名

值得注意的是,典型的上市住宅企业1月份业绩几乎整体下降。克里里对45家典型上市房企的业绩统计显示,1月份销售额同比增长42.2%,滨江集团增长7.1%,力高集团增长0.8%,其余42家房企均以不同幅度下跌,其中大多数都以两位数的下降屈居腰际。

另一方面,住宅企业业绩整体下降,各阵营的门槛严重下降。top 100的门槛为11.7亿元人民币,同比下降45.4%。其中,TOP3住宅企业门槛同比下降45.6%,TOP10住宅下降27.3%,TOP30住宅下降28.3%,TOP50和TOP100住宅分别同比下降29.1%和45.4%。

Image1月各住宅阵营门槛

克里认为,许多房企放慢了供应节奏,供应低迷在一定程度上导致了交易大幅下跌。更重要的是,去年下半年以来,市长/市场下行压力加剧,购房者们看待的情绪更加浓厚。

在这种背景下,住宅企业的营销热情开始下降。与2020年初住宅企业的积极营销相比,增加了拥戴,今年1月住宅企业很少进行集团活动,地区联动营销热度也同时减弱。据克里瑞统计,只有税务、绿地、融创、隆盛等住宅企业开展了节日活动,碧桂园在2021年底推出了阶梯卡,富力利用冬奥会契机推出了“在线公益赛跑”卡。

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土地市场开始惨淡

Image1月,宁波进行了第三次集中土葬,38个地块全部成交,其中5个地块投标,全部转让金达252亿韩元,位居全国第一。

除了宁波,其余城市的土地交易都不景气,交易金额排名最高的城市都位于长江三角洲地区,如南通、常州、嘉兴、上海。

但是从供给交易的角度来看,过去的东汇比数据已经不能适应当前的土债市长/市场结构变化。例如,对2021年1月上海交易450亿韩元、杭州400亿韩元以上的成绩进行了比较,结果显示,作为集中供应地,今年各城市的交易趋势充满了不确定性。

Image2021-2022年50家代表性住宅企业每月拿地的总额。

据中智研究院透露,今年1月,全国300个城市推出了各种土地规划建筑面积1.3亿平方米,同比减少了26.8%。交易1亿平方米,同比减少30.2%。供应和交易比去年明显减少。

受供给结构影响,今年1月300个城市推出住宅用地计划建筑面积4042.4万平方米,同比减少47.56%。交易计划建筑面积为2678.6万平方米,同比减少54.08%。

交易层均价方面,部分一线城市和二线城市没有土地交易,300省的楼板均价为3255元/平方米,同时整体交易转让金约为872亿元,东汇费均明显下降。

从住宅企业的土地持有角度来看,1月100强企业总计837亿韩元,土地持有规模同比下降了62.6%,绿城中国、华润智、大家的房地产位居新品价值目录的前三位。

Image1月住宅企业土地金额前10名

50家代表性住宅企业同比下降了88.8%,这更直观地反映了土地市场的冷却程度。在供应端,由于春节和集中供应地的影响,各地供应地节奏正在放缓。受企业团、各种金融规制政策的影响,住宅企业资金正在降低拥有土地的意志和拥有土地的能力。

但是,50家代表企业内部分化明显,部分现金流比稳定的企业持积极态度。例如,第一阵营内的华润地、第二阵营内的新希望地等1月份的土地保障与去年相比都有所增加。

从各城市群土地持有量来看,长江三角洲列岛不会减少。1月,长江三角洲TOP10企业土地金额为224亿韩元,仍居第三区第一位。中西部TOP10企业以土地保有金额83亿韩元位居第二。从土地面积来看,中西部TOP10企业以496万平方米的土地面积位居第三区第一,继续领先。

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整体融资规模减少70%

Image2022年仍然是住房企业偿还高峰年,年内到期债券总额在1月、3月、4月、7月到期债务规模超过了1000亿韩元。

据贝研究院称,1月份住宅企业的到期债务有570亿韩元的差距。

具体来说,1月份国内外债券融资到期负债规模约为1051亿韩元,比上月大幅增长79.4%,同比增长27.3%,到期负债净额570亿韩元。据目前每月平均负债500亿韩元规模计算,住宅企业偿还债务的压力仍然很大。据调查,住宅企业“新老旧”的现有模式令人担忧。

2021年下半年住宅企业风险的集中爆发,资本市场观望情绪短期内难以消散。据贝研究院透露,1月份住宅企业内外债券融资累计约481亿元,同比大幅减少70%。从每月情况来看,1月份债务规模去年第四季度保持在500亿韩元左右的规模水平,环比下降了7%。

Image2014年1月~ 2022年1月住宅公司债券融资规模

资料来源:温德、贝研究员整理。

与2021年1月抢夺美元债券市场不同,境内信贷适度放宽,2022年开年,住房债券融资仍以境内债务为主,境外债券规模仅为30%,比2021年同期下降了24个百分点。

在票面利率方面,主要受债务发行主体结构性的影响,48个境内债券中,41个由国有企业发行。1月份国内外融资成本结构性下降,平均票面利率为3.51%,比上个月下降了54个基点。

有趣的是,商人蛇口和建发分别成功发行了12.9亿韩元和10亿韩元的收购负债,并明确了融资用途。这是对2021年末政策的积极回应,预计2022年将有更多优质住宅企业发行收购债务。

海外债券融资平均票面利率从263个基点大幅上升到8.63%,1月份发行主体除了碧桂园、绿城中国等两家住宅企业外,还包括一些有负面舆论的住宅企业,海外债券利率分化进一步加剧,利率从2.30%到13.50%不等。

1月份债务发行的另一个特点是短期债券盛行,国内债券融资发行平均期限为3.9年,比上月减少了约1.1年,主要是一年内短期债券比重提高到29%,影响整体债务周期绩效。

文章来源:每日经济新闻

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