|房贷最低利率回到十年前之前节省一年的iphone居民会吸引人吗

作者:鲍宁

今年已经减产了多达55个基点。

本月22日,5年多来,贷款市场报价利率(LPR)再次降至15个基点,为今年以来的第三次下调,从4.65%降至4.3%。对于购房者来说,还会节省相当多的钱。

但是各地的房贷利率仍然有很大的不同。目前,根据央行政策可执行的第一套房最低利率为4.10%,低于2009年最低水平(基准利率的70%)。

有必要观察一下,由于低于预期的利率下调,LPR下调能在多大程度上打动购房者。房地产中介们的反馈不少,今天对房贷利率的询问增多了,这促使顾客们“看房”。

只要降低35个基点,能节省多少钱?

截至今年7月,我国企业及居民中长期贷款总额为135万亿韩元,中银证券宏观分析师孙德基、周继兵在研究报告中预测,LPR此次不对称,将为中长期贷款总额节省年度利息支出2025亿韩元。

聚焦居民,今年以来,经过LPR下调,根据某房地产中介的房贷计算器计算结果,总额为300万韩元,期限为30年的房贷合同,等额本金偿还情况下,房贷利率为4.65%,4.30%的月供应量分别为15469.1韩元、14846.14韩元,利息总额为250韩元。

这意味着,目前购房者与去年12月相比,每月可以减少约623韩元,一年可以节省7476韩元,接近iphone 13%的价格,总利息减少22万多韩元。

根据央行今年5月的最新政策,各地对第一套房利率的最低执行标准是在同期LPR的基础上降低20个基点。这也意味着,目前第一套房最低住房利率降至4.1%,今年以来减少了55个基点。

以苏州为例,据当地中介透露,当地几乎从5月开始实行最低标准,此次LPR下调后,第一套房和第二套房都将获得4.10%的房贷利率。

目前,在一线城市,广州已经有中介表示开始实施至少上涨4.1%的10BP左右的首次房贷利率,但具体的抚养标准随时可以调整。北京最新首套房贷款利率为4.85%,上海根据LPR,35BP最新利率为4.65%,深圳LPR为30BP,最新利率为4.6%。

从纵向比较来看,4.1%的第一套房最低贷款利率低于2009年最低基准4.158%(基准利率的0.7倍)。但是随着房地产行业的变迁,房价期待、居民的需求和自信已经与十多年前不同。去年下半年开始紧缩的行业限制频繁出现的房企爆炸现象,不仅进一步说服了住客,也让很多刚性需求和改善型需求望而却步。

历史规律还有效吗?

记者之前从几个城市的居民那里得知,房价上涨预计会大大减弱的原因、房地产烂尾、质量不好的忧虑、传染病的持续收入影响等。与此同时,存款利率下行、理财收益波动增加等引起的提前还款现象也引发了更多讨论,甚至银行开始调整提前还款的违约金征收规则。

从7月份房地产市长/市场交易及央行公布的信贷数据来看,经过6月份的短暂反弹,住房销售量持续下降,居民中长期贷款需求仍然低迷,新增1489亿元,比上个月减少2681亿元,同比减少2488亿元。另一方面,居民的储蓄意愿继续增加。

在这种背景下,年内第三次下调LPR 5年以上的具体效果将如何,备受关注。

实际上,8月15日央行下调预期利率使市场对LPR下调抱有期待,被认为是促进信贷稳定增长的重要信号。中信证券首席经济学家们明确认为,如果将目前低迷的信用贷款视为需要“治疗”的问题,那么,超过预期的利率下调导致的LPR下调是“速效药”。

显然,从观察同比增长值的边际变化可以看出,以个人住房抵押贷款为主的重型贷款对5年LPR下降的反应更明显、更快。例如,2020年1月~ 4月、2021年5月都有明显的效果。

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另外,从多年来房贷利率和统计局房地产交易数据的关联规律来看,两者的负相关性也比较明显。

但是现在的环境已经发生了很大的变化。除了上述担忧因素外,房价也已经上升了几次,然后回到了“住宅不着火”的理性。孙德基认为,由于今年5月LPR下降15BP和差别化住房信贷政策调整的效果,对居民购房动力的影响仍然有限。

面对挑战的增加,房地产相关信用恢复的可持续性尚未观察到,但预计今后还会有更多的配套政策。

浙江上证首席经济学家李超认为,此次不对称降息的核心目的是引导抵押贷款及企业中长期贷款投入,应对当前房地产贷款停止事件的影响,优化信用结构。如果住房抵押贷款数据改善不明显,未来5年有可能进一步降低LPR。

据上述房地产经纪人透露,除了刚刚说服客户外,对于一些改善型需求客户来说,一般与LPR挂钩的房贷利率政策福利,包括观察下一次LPR是否会进一步降低,以及选择更低的利率时期,预计迟早可以享受到。主要取决于个人需求和房子是否合适。

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